Waarom woningcorporaties zich zo stilhouden in de Achterhoek

Eveline Zuurbier

Lopen ze vast in het woonbeleid van de Achterhoek? Kunnen zij wel anticiperen of veranderen? Zit er genoeg bezieling voor deze opgave? Wordt het geen tijd voor een heroriëntatie? Waarvoor of voor wie zijn woningcorporaties eigenlijk?

Woningcorporaties acteren heel verschillend in de Achterhoekse volkshuisvesting.
*Bij de een dient de klant mee te betalen aan zonnepanelen, en de ander plaatst ze gewoon zonder dat te eisen.

*Zorgt de ene corporatie voor een noodfonds voor probleemgezinnen, dan zet de ander dwang in om ze te corrigeren.
*Richt de ene corporatie de wijk dementievriendelijk in, en vindt de ander een plaats voor scootmobielen meer als voldoende voor ouderen.
*En praten de meeste woningcorporaties over ‘de leefbaarheid’ en is er een die dat weigert door het woord ‘vestigingsklimaat’ te kiezen.
*Geeft de ene woningbouwvereniging jongeren (tijdelijk) voorrang en doet de ander dat niet.
*Loopt de een wel in de pas met de Achterhoekse ambitie om in 2030 een energieneutrale regio te zijn en trekt de andere corporatie zich weinig van die doelstelling aan. Ze houden hun vizier op landelijk beleid, dat het jaartal 2050 aangeeft.

Wat is hier aan de hand? De Achterhoekse gemeenten treden gezamenlijk op. Ze vormen één regionale eenheid en vragen van woningcorporaties vragen zich flexibel in te zetten voor nieuwbouw, onderhoud of vervanging, voor puike wijken en snellere verduurzaming.

De verschillen zijn groot te noemen wanneer je per gemeente de prestatieafspraken doorneemt. Achterhoekse gemeentebesturen en de regionale politiek hebben weliswaar één gezamenlijke lijn uitgezet om wonen in de regio aantrekkelijker te maken, maar daarmee is het alles behalve klaar. Het woningbeleid zit volledig klem als gevolg van het gevoerde provinciale beleid van de woningcontingenten. Er mag slechts beperkt gebouwd worden en tot eind vorig jaar liever niets: ‘wat er niet bij komt, hoeft er ook niet af’, was het adagium in Arnhem. Dit beleid geeft nu narigheid. ‘De wooncarrière’ om van huur naar koop te gaan of van groot naar aangepast wonen, stagneert en is zelfs op plaatsen in de regio compleet vastgelopen. Geen passende woning die betaalbaar is voor de mensen en dat heeft weer gevolgen dat jonge mensen niet kunnen wonen in hun eigen geboortedorp en de arbeidsmarkt weer onder druk komt te staan. Kunnen woningbouwverenigingen wat betekenen om de woningmarkt vlot te trekken? Helaas lijkt die optie eerder een probleem te vormen, dan een deel van de oplossing. Hoe is dat mogelijk?

Corporaties worden geacht naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijke volkshuisvesting. Jaarlijks doen ze ‘een bod’ op de woonvisie waar de gemeenteraad het laatste woord in heeft gehad. Gemeenten, woningcorporaties en huurdersvereniging onderhandelen hierover. In de Achterhoek zijn zes woningcorporaties actief. ProWonen, De Woonplaats en Sité zijn in meer dan één gemeenten actief. En zelfs in die onderlinge afspraken zitten per gemeente nogal wat verschillen. Dat is niet verwonderlijk. Het is maar wat een gemeente vraagt om haar woonbeleid gestalte te geven. Is het een papieren tijger met vage voorzichtigheid? Dan worden er geen keuzes gemaakt en zullen er geen concrete ontwikkelingsplannen uit voortvloeien. In de antwoorden van de corporaties die in de regio werkzaam is die teneur te merken. De gemaakte prestatieafspraken van Pro Wonen en De Woonplaats lezen zakelijk en koud en is er in de gemeente Oost Gelre sprake van een afschuiving van verantwoordelijkheden naar elkaar. In het bod van Wonion uit zich een warme, toereikende hand richting bewoners en gemeente Oude IJsselstreek. Toen in een straat in Varsseveld een ingrijpende renovatie naar energie-neutrale, gasloze woningen werd opgeleverd, kregen de bewoners bij terugkomst een pannenset cadeau. Sité vond in Kruiswerk Achterhoek een bondgenoot om in de Doetinchemse wijk Schöneveld om langer ‘thuiswonen’ voor ouderen in te richten. Met verschillende kleuren voordeuren, duidelijk straatpatroon dat de bredere stoep van de smallere rijbaan scheidt geven een betere herkenning voor meer kwetsbaar wordende ouderen. De houding hoe woningcorporatie, gemeenten en huurders met elkaar de huisvestingsproblemen aanpakken spreken boekdelen. En De Woonplaats is in Winterswijk gestart met een proef ‘De Bedoeling’ waarbij de betrokkenheid van de buurt wordt gevraagd. Wat is dan het probleem? Waarom kan de een meer betrokken zijn dan de ander? En kan de een beter acteren in de energietransitie en vindt de ander het allang goed als het energielabel een of twee niveaus verbeterd wordt?

Prestatieafspraken zijn allerminst vrijblijvend, echter is er van een resultaatverplichting geen sprake. Voor een goede overeenkomst dient ten eerste de gemeente duidelijk te zijn in wat zij wensen voor hun woongemeente. Hoe concreter die doelstelling is, des te beter woningbouwvereniging daar op kan acteren. Politieke partijen in Oost Gelre hebben hun onvrede geuit over de magere prestaties van Pro Wonen en De Woonplaats in hun gemeente. ‘Ze lijken geen interesse te hebben en volgen hun eigen toekomstvisie’, luidde de inhoud van een bespreeknotitie in de raad’. Duidelijke afspraken hebben ook te maken met het stellen van prioriteiten, de beschikbaarheid van (huur)woningen en de kwaliteit die gemeenten en huurders stellen. Een lichtend voorbeeld is dat investeerders, beleggers en aannemers klagen over de gemeentepolitiek, waar elke vier jaar een nieuw college aan de slag gaat met elke keer een nieuw plan. Zij nemen geen stelling, hebben geen visie en durven niet de leiding te nemen. ‘Je moet op de knieën om nog een woning te mogen maken?’

Woonbeleid is ingewikkeld en complex

De Achterhoek heeft te maken met verschillende sociale culturen in acht heel verschillende gemeenten. Bij de een ligt het percentage huurwoningen in de ene woonplaats hoger dan in de andere. Van oudsher kopen Achterhoekers liever een woning om te kunnen sparen. De huidige tendens, is dat kwetsbare ouderen, statushouders, alleenstaande ouders, mensen met een beperkingen en ook terugkerende jongeren, zoekende zijn naar betaalbare huisvesting. Jongeren die hun studie erop hebben zitten, zoeken in huurwoningen de flexibiliteit. Ouderen vragen om handige mogelijkheden in hun woning: ruimte om de deuren voor een toekomstige rollator bijvoorbeeld. Volop kansen voor de sociale huursector zou je zeggen. Waarom worden prestatieafspraken niet beter bediscussieerd, worden de keuzes niet vastgelegd en voorzien van een gezamenlijke strategie? Mag de samenleving corporaties vragen meer bevlogenheid te hebben? In Winterswijk bestaat een soort ruilverkaveling van maatschappelijk vastgoed. Kan De Woonplaats daar op insteken? Wonion beloont buurtinitiatieven die het belang van het behoud of verbetering van hun woningen en ‘het wonen in de buurt’ zijn. Onlangs hebben ze uit een eigen opgezet ‘leefbaarheidsfonds’ een bedrag uitgegeven aan het onderhoud van het groen in een wijk. Bewoners doen dit zelf. Er is dus bevlogenheid. Waarom komt die niet tot uitdrukking?

Waarvoor zijn woningcorporaties eigenlijk?

Woningcorporaties zijn in het algemeen een groot goed in Nederland. Ze zijn waardevol in de zin van dat het stelsel de maatschappij veel geld kost en persoonlijk leed geeft al het wonen niet fatsoenlijk is. Ze zijn ooit opgericht in een tijd toen er onder erbarmelijke omstandigheden werd geleefd. Door dit in coöperatieve vorm te regelen is de hygiëne verbeterd, de gezondheid, de leefomstandigheden en kregen we een situatie waarmee arbeiders zich konden verheffen uit de armoede (‘erbarmelijke welstand’). Door goede woonomstandigheden hoeft uitsluiting niet meer voor te komen. De samenleving behoort het nut van de woningcorporaties in te zien.

Daarnaast zijn ook mensen die te sterk geloven in marktwerking. De markt biedt keuzes, vrijheden en zorgt voor de welvaart. De markt lost huisvestingsproblemen op. Die gedachte bracht Vestia in 2014 (een corporatie in Den Haag bekend van een bijna-faillissement en fraude) in de verleiding grote financiële risico’s te nemen. Jarenlang was bestuurder Erik Staal op handen gedragen –loodste menig bedrijf door de crisis- maar plaatste de sector in diskrediet. Hij zadelde de sector op met twee miljard schuld. Woningcorporaties betalen sindsdien een verhuurdersheffing, een bijdrage voor het verminderen van de nationale schuld, zei de regering. De druk op het vermogensbeheer bij woningcorporaties is door deze politieke maatregel flink opgeschroefd. Met name de woningcorporatie die te maken hebben met vastgoed, vermogen en verhuur moeten ver over de brug komen. (Sité en ProWonen hebben elk zo’n 8000 woningen in de regio, Wonion de helft daarvan) De woningbouwverenigingen hebben nu weinig ruimte over voor duurzaamheidsinvesteringen. “Het sturend vermogen is heel beperkt geworden om mee te kunnen doen in die transformatie”, zeggen de mensen die aan het roer staan.

Huurdersheffing, hogere WOZ-waardes en lage rentestand

Woningcorporaties doen pogingen om in die krapte, hybride organisaties te worden. Ze zien in om het beste uit ‘marktwerking’ en ‘maatschappelijke vragen’ te halen. Alleen gaat die ontwikkeling tergend langzaam. Niet elke corporatie heeft een vlottende cashflow waarmee ze biedingen kunnen doen bij de gemeenten. Dit laat het landelijke beeld ook zien. De woningbouwproductie is drastisch ingezakt, wat heet: gehalveerd dan oorspronkelijk de bouwaantallen die door corporaties waren beoogd. Het wordt steeds moeilijker om aan betaalbare woningen te komen. Woningcorporaties hebben door de heffingen, als publieke dienst veel schade opgelopen. In de krapte tekent ook de politieke onenigheid zich duidelijk af. Binnen dezelfde politiek zitten behoorlijke verschillen tussen landelijke en lokale inzichten wat een tweedeling in de sociale huursector teweegbrengt. In de armere wijken stapelen problemen zich op; wonen steeds meer mensen met problemen dicht op elkaar. De overlast jaagt als je niet oppast mensen weg en neemt de huurachterstand toe. Gezinnen en opgeleide mensen, mensen met middeninkomens verhuizen naar de betere buurten. En denk niet dat dit een algemeen verhaal is voor de grote steden en de Randstad. In de marge spelen deze zaken ook in de plattelandsplaatsen. In kleine kernen van amper 2000 inwoners staan uitgewoonde huurwoningen waar niemand meer in wil. De geldstroom voor de kleine projecten die in een klein dorp het verschil kunnen maken, raken vervlogen.

In de betere wijken doet zich het volgende voor: vanwege de hoge opbrengsten daar, worden de huizen duur verhuurd of verkocht (was afgelopen week nieuws uit Amsterdam). Zuiver gezien zouden woningcorporaties met de opbrengst van de verkoop of een hogere huur de woningvoorraad kunnen verduurzamen. Of door verouderde huurhuizen aan de huurder te verkopen en deze woning weer terug te kopen wanneer de huurder verhuist, kunnen zij financiële ruimte creëren. En ook daar steken gemeenten een stokje voor. De taak van woningcorporaties is immers dat ze moeten zorgen voor betaalbare huurwoningen voor huishoudens die het niet breed hebben. Hierin zit nu juist de crux waardoor grote verschillen zitten in de afspraken. Door de verhuurdersheffing, hogein  WOZ-waardes door een overspannen woningmarkt en de lage rentestand, staan woningcorporaties buitenspel als opdrachtgever om optimaal te kunnen voorzien in de woonbehoeften. In de Achterhoek zijn gemeenten tegen liberalisatie van de huurprijzen. Dat houdt in ‘het vrijgeven van de huurprijzen’. Al deze beperkingen met de Achterhoekse bedoeling de krimp en woningwaarden in de hand te houden, maken juist de investeringen onze regio onmogelijk. Het gevolg is dat we weinig publieke diensten meer kunnen verwachten van de corporaties. Een lokaal gegeven spreekt boekdelen: in Montferland daalde het aantal nieuwe verhuringen in 2018 met 30 procent ten opzichte van het jaar ervoor!

De regio moet bloeden voor de bouw- en investeringsdrift (huisjesmelkers, overboden huurwoningen) in Nijmegen, Arnhem en de Randstad. In de Achterhoek zijn 23.000 woningzoekenden waarvan er plusminus 7000 actief op zoek zijn naar een woning. Het gemiddelde aantal reacties op een vrijkomende sociale huurwoning in Lichtenvoorde is 39. Daar duurt een huurwoning krijgen, het langst.
Corporaties in de Achterhoek hebben bij de provincie en Den Haag om een regionale differentiatie gevraagd. Ze zien dat als een eerlijke verdeling om huisvestingsproblemen in de regio aan te pakken. Denk aan destijds de ‘Vogelaarwijken’ met toegespitste maatregelen die de samenleving in de wijken een stuk socialer en duurzamer maakten. Deze wijze is precies het gemeengoed van woningbouwverenigingen en waarom ze ooit in het leven zijn geroepen.

Prestatieafspraken behoren niet de gemeente of de corporatie zelf te dienen. Ze moeten dienstbaar zijn in wat bewoners nodig hebben om fatsoenlijk en betaalbaar te kunnen wonen.

Fatsoenlijk houdt veel meer in dan alleen minimale woonvoorzieningen. Duurzaam, energie neutraal en zorg uit de omgeving: we doen het ‘met mekare’, zijn zeker zo belangrijk om je in de maatschappij te kunnen handhaven. De uitdaging komt neer op ‘wederkerigheid creëren’ om de dilemma’s bloot te leggen waarop adequaat gereageerd kan worden. Naoberschap inbrengen, heet dat in de Achterhoek. “Er is meer onderhandelingsruimte nodig om te kunnen experimenteren voor oplossingen van het woningentekort in de Achterhoek”, merkte ProWonen bij de ‘Beltrumse mogelijkheid’ (Hassinkhof en de oude school) op. Remmend voor sociaal duurzame ontwikkelingen werkt de afspraak onder de Achterhoekse gemeenten om zeer beperkt nieuwbouw toe te staan. Die afspraak heeft alle narigheid groter gemaakt. Minister Ollongren, verantwoordelijk voor het woonbeleid in Nederland gaf tijdens haar werkbezoek in Beltrum de regio een fris inzicht: zie de Achterhoek als ruimteregio en ga daarmee aan de slag.

De Achterhoekse woonproblemen tekenen zich af in de prestatieafspraken 2019.
Weinig bezieling, weinig interesse in kleine kernen en nauwelijks innovatiedrang.

Gemeente Montferland distantieerde zich van de regio Achterhoek die beleid gingen maken op de krimp. Zij zagen drie jaar geleden dat de woningmarkt minder lokaal werd en dat het aantal huurders dat van buiten de gemeente naar Montferland verhuist toeneemt. Montferland sloot zich tot ongenoegen van de Achterhoek aan bij De Liemers, de regio die voor de ontwikkeling sterk hangt aan Arnhem en de A12. Woningcorporatie Plavei en gemeente Montferland praten in hun prestatieafspraken over het creëren van een aangenaam vestigingsklimaat. Ze houden wel rekening met de vergrijzing van de bevolking en een krimp, maar verwachten door een aangenaam vestigingsklimaat dat de bevolking in 2050 drie procent is gegroeid door welgestelde voorzieningen in de gemeente. De Randstad vergrijst ook, hetzij dat ze daar er pas later last van krijgen en dan heeft Montferland haar zaakjes goed voorbereid: wonen in de groene ruimte en dichtbij de A12-verbinding tussen Den Haag en Dusseldorf/Berlijn.

Als we de ‘Achterhoek als ruimteregio’ zien dan is een heroriëntatie van woningcorporaties niet meer als wenselijk

Dan zijn er tal van aanknopingspunten voor verbeteringen in het gemeentelijke en regionale woonbeleid in de Achterhoek mogelijk. De zogenaamde thematafels van de ‘smart governance’ Board en de Achterhoekraad geven die reeds. Claus Martinot van de Achterhoekse woningcorporaties noemde het al in de wandelgangen om de Regiodeal (een extra rijkstoelage voor krimpgebieden) “Er bestaat een ‘misdenken’ over het lange leven van vastgoed. Maar er is nu méér nodig. Misschien moeten we een nieuw type corporaties oprichten?” De focus ligt op het verduurzamen. Jaarlijks moeten woningcorporaties als Pro Wonen en Plavei 6 miljoen euro investeren om de ambitie van klimaatneutraal in 2050 te realiseren. In vele gevallen zijn de corporaties beter af met de sloop van woningen en hier minder voor terug te bouwen. Voor de overige aantallen kunnen HAB-huizen (energie/klimaatneutraal en demontabel) voor in de plaats gezet worden. Het nadeel is dat sloop de nodige impact heeft op de mensen die er jarenlang woonden. Het plaatsen van HAB-huizen vragen behalve om aanpassingen van het bestemmingsplan, de nodige lef van gemeentebesturen. Plavei wil in Montferland woningruil stimuleren om de doorstroming op gang te brengen. Dit kan op korte termijn geregeld worden. De corporaties hebben ook plannen voor de middenhuur: het doorstromen van sociale huur naar de middenhuur voor die huishoudens die iets meer kunnen betalen. Gemeenten gaan daarvoor in gesprek met de vrije sector zoals dat in Aalten en Winterswijk gebeurt.

Het ziet ernaar uit de gemeenteraad in Berkelland tiny-houses gaat toestaan om het tijdelijke tekort aan duurzame en betaalbare woningen op te lossen. Wonen in lege winkelpanden tot een max van tien jaar zonder dat de winkelbestemming eraf gaat is een snelle oplossing. Na tien jaar wil Berkelland kijken wat er uiteindelijk mee gedaan wordt. Berkelland wil daar mee experimenteren.

In Harreveld en Beltrum is succesvol geëxperimenteerd met CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap). Jonge inwoners hebben samen huizen gebouwd. In Harreveld zijn nu ook ideeën voor een CPO waar ouderen het initiatief nemen voor levensbestendig wonen. Maar daarvoor dient eerst een plaats voor worden gevonden. Het dorp heeft binnen de eigen contouren geen mogelijkheden.

Wil de Achterhoek een  innovatieve regio zijn en blijven, is (jonge) kennis en aanwas in de regio hard nodig. Dat kan alleen als er ook passende voorzieningen worden aangeboden: woningen , kinderopvang, scholen, vrijetijdsbesteding, cultuur: een tof leefklimaat bieden. Een goede woningvoorraad kenmerkt zich bijvoorbeeld door diversiteit, betaalbaarheid, tijdige beschikbaarheid.

 

 

 

 

 

Thanks! You've already liked this
Geen reacties